Как правильно продать квартиру без посредников

Как правильно продать квартиру? Как не допустить ошибок? Как не попасться на удочку обманщиков? Ответ на эти и другие вопросы мы дадим в нашей статье. Мы приведём советы юристов и инвесторов на рынке недвижимости, которые помогут Вам грамотно продать недвижимость, правильно собрать документы, обойтись без посредников и многое другое.

Довольно много людей просто не знают механизмов, позволяющих без риска продать и купить квартиру. Сегодня мы бы хотели более подробно рассказать о том, как грамотно продать жильё и как продать жильё без помощи агентства.
Как правило, большинство подобных статей сводятся к тому, что самостоятельная продажа квартиры – дело сложное и очень рискованное. Это, на взгляд экспертов рынка недвижимости, совсем не так.

Если Вы решили продать квартиру без агентства недвижимости, и вы не сомневайтесь в том, что всё сможете сделать сами, то у вас есть шанс сэкономить или заработать сумму, сравнима которая со средним полугодовым доходом. Это ещё один, пусть и корыстный, но повод самостоятельно заняться продажей квартиры.
Много людей продают квартиры без помощи риэлторов и делают это довольно успешно. Далее мы расскажем Вам об основных правилах такой продажи и поможем избежать ошибок.

Продать квартиру, не прибегая к помощи агентства, достаточно просто, а вот купить – намного сложнее.

Какой вывод можно сделать из этого правила? Если Вам нужно просто как можно быстрее продать недвижимость и выручить за неё деньги, то ничего сложного здесь действительно нет. Вам нужно оценить квартиру, дать рекламу, оформить, но об этом мы расскажем немного далее.

А если деньги от продажи сами по себе не нужны? Скажем, если в дальнейшем на вырученные средства Вы хотите купить новую квартиру? Вот здесь Вас и могут подстерегать неожиданности.

Статистика показывает, что почти никто при продаже квартиры не обходится без помощи риэлторов. Чтобы убедиться в этом, достаточно посмотреть несколько квартир, выставленных на продажу, где Вам кажется, что речь идет о частных лицах. Примерно в 85% случаев такие объявления дают риэлторы, а в оставшихся 15% большинство квартир имеют такую завышенную стоимость, что дешевле выходит купить квартиру через агентство недвижимости.

А теперь о том, как можно, что называется, влипнуть в неприятную историю. Например, после продажи квартиры вы получили на руки деньги. Но ведь продажа квартиры была затеяна с целью экономии денег или для получения за свою квартиру большей цены. А теперь, если вы решите купить квартиру, то агентству недвижимости придется отдать от суммы покупки около 6 процентов. В случае обменного варианта, заплатить пришлось бы от суммы покупки около 4%, а своя квартира была бы подана без процентов. Выгоды здесь нет никакой.

Продажа квартиры без агентства хорошо тогда, когда нужны только деньги, и речь об обмене одной квартиры на другую не идёт. Или даже если речь идет об обмене, но Вам требуются только деньги, поскольку Вы намерены переехать в другой город или, например, купить квартиру в новостройке у заказчика. В этом случае самостоятельная продажа квартиры будет также выгодна.

Если речь идет об обменном варианте, то нужно быть готовым к тому, что найти рынке продавцов квартиры, продающих их самостоятельно, практически невозможно.

Таким образом, на их поиски придется потратить немало сил и времени. Найти таких продавцов по объявлениям практически невозможно. Потребуется самостоятельно разместить объявление в интернете, газетах, журналах и т.д.

Также отметим, что на растущем рынке недвижимости существует риск того, что если затянуть с продажей, то потом может просто не хватить денег на квартиру, которую Вы планировали купить.

Если Вас это не страшит, и у вас есть деньги, время, то остается только пожелать Вам удач.

Самостоятельная продажа квартиры и покупка другой квартиры дает шанс сэкономить или заработать довольно приличные деньги. Если Вы не готовы к самостоятельной продаже квартиры, то лучше не рисковать и обратиться к риэлтору.

Оценка недвижимости

Оценка квартиры – это несложно. Но давайте ещё раз вернемся к правилу 1. Все другие правила – лишь техника. При надлежащем понимании и внимательности, их выполнение не составит никакого труда. Многое за совершенно небольшие деньги можно поручить специалистам. Но вот что касается выработки стратегии, то это исключительно Ваша прерогатива.

Алгоритм оценки недвижимости выглядит примерно следующим образом. Берем газеты, журналы и доски объявлений в интернете с ценами на квартиры. Крайние варианты цен сразу отсекаем. На падающем рынке из оставшихся цен – берем цены, которые ближе к нижним. На растущем рынке – цены, которые ближе к верхним. Это и есть Ваша цена.

Если время позволяет, то цену ставьте побольше. Если Вы совершите ошибку, то через пару месяцев поймете об этом: ни одного звонка и потенциального покупателя “всё исправят”.

Если же время поджимает, то цену, конечно же, лучше ставить немного ниже, чем цену рыночную.

Кроме того, искать лучше всего покупателей с простыми сделками, т.е. тех, у кого есть деньги на руках, а не тех, кому нужно продавать свою недвижимость, на которую даже нет ещё покупателя, чтобы расплатиться с Вами.

Документы на квартиру должны быть приведены в порядок.

Необходимо чтобы все документы на Вашу квартиру были в максимальной степени готовности. Если не подготовить документы, то все Ваши покупатели будут “испаряться”, поскольку мало кто согласится ждать, пока вы всё подготовите. Что же подразумевается под максимальной степенью готовности? Давайте разберемся.

Если есть необходимость, то нужно обновить техническую документацию. Речь идёт о документах из БТИ. Согласно существующим правилам, документы из БТИ действительны в течение пяти лет с момента последней инвентаризации.

Достаньте, изучите их. Если срок вышел или выходит, то обновляйте. Тянуть и откладывать здесь не нужно. Срочное собирание документов потом обойдется в разы дороже и, конечно же, будут стоить потери времени и покупателей.

Также отметим, что не редко при инвентаризации всплывает перепланировка квартиры, про которую вы, возможно, уже успели позабыть. А чтобы узаконить перепланировку, также потребуются деньги и время.

Необходимо зарегистрировать документы в ФРС. Будет большой ошибкой считать, что можно обойтись без этого.

Например, если квартира Вами была куплена, получена в наследство, выплачен пай в ЖСК на недвижимость в 1993 г., то необходимости регистрировать документы, действительно нет. По крайней мере, закон этого не требует. Однако мы бы Вам всё-таки настоятельно рекомендовали пройти ту процедуру. Многие из нас, кстати, не понимают, что документы на жильё бывают без упомянутого нами Свидетельства о регистрации, а потому, опасаются сделок без зарегистрированных документов. Говоря проще, покупатель может просто оказаться от сделки, если у Вас на руках не будет документа из ФРС. И это будет его право. Страх покупателя может усилиться ещё сильнее, если квартира продается вами без риэлтора.

Вам следует выписать из квартиры всех. Также необходимо получить согласие у всех людей, которых будет потом сложно собрать. Впрочем, согласие лучше получить и у тех, которых собрать легко. Скажем, в квартире когда-то был прописан родственник, готовый в любой момент выписываться. Чего ждать? Пусть выписывается сейчас. Ведь наша жизнь непредсказуема и всякое может потом случится. Родственник может уехать в командировку, в другую страну, заболеть и так далее. Если есть возможность, выписывайтесь сами.

Обязательно нужно согласие всех людей. Повторим это ещё раз. Например, Ваша супруга проживает в Бельгии и Вам требуется получить от неё нотариальное согласие на сделку. Теоретически, сложного в этом ничего нет. Отправляемся в бельгийский суд, заверяем, переводим, отсылаем, проставляем Апостильб и так далее. Но сделать это лучше всего заранее.

И даже если Ваша супруга находится не в Бельгии, а рядом с вами, то всё равно всё сделать лучше всего заранее.

Активная рекламная компания

Одной из самых распространенных ошибок тех, кто решил продать квартиру самостоятельно, является то, что им всё известно и делать им ничего не надо. Можно дать советы и рекомендации. Прочитав, они скажут: “Ничего нового в ваших советах нет. Мы всё это знаем”. Когда начинаешь интересоваться: “А это вы сделали, а это не забыли, а это?”, – то выходит, что одно вообще не сделано, другое – сделано наполовину, а третье “начнем делать завтра”. И длится это “завтра” недели и месяцы.

Действуйте всегда в полном объеме. Не оставляйте дела на завтра. Только на этих условиях Вы сможете быстро и дорого продать квартиру. Активно рекламируйте продаваемую жилплощадь.

Что же нужно делать? Вот лишь некоторые применяемые рекламные методы:

Разместите объявление в интернете. Этот способ по своей эффективности, безусловно, стоит на первом месте.

Размещение объявления в сети – это дешево, просто и максимально эффективно.

Где размещать объявление? В каждом городе действуют свои правила. В Москве Вы всегда найдете сайт, позволяющий разместить объявление о продаже квартиры бесплатно.

Не забывайте периодически обновлять объявления, а по завершению сделки их нужно будет удалить, чтобы Вас больше не беспокоили звонками. Кроме бесплатных сайтов, конечно же, в интернете всегда есть возможность разместить платную рекламу. Здесь кучу денег можно потратить просто впустую. Если же Вы решились на такой шаг, то платную рекламу лучше всего давать на минимально возможный срок.

Дать объявление в газете и журнале. Найдите пару самых популярных изданий и дайте в них несколько объявлений. Объявление рекомендуется давать самые дешевые строчные и на 4-5 недели вперёд. Если речь идет о продаже очень дорогой квартиры или частного дома, то можно, конечно, продвигать рекламную компанию и более активным образом, скажем, повесть баннер или дать объявление по местному ТВ.

Расклейка объявлений. Данный способ мы отнесли бы к категории наименее эффективных.

Впрочем, если речь идет о квартире низкой ценовой категории, то такой вариант срабатывает.

Отметим, что лучше напечатать хотя бы 100 штук таких объявлений. Именно напечатать, а не писать от руки. А лучше если это будет 300-400 объявлений. Все их где-то нужно будет расклеивать, а это, кстати, не самая простая и быстрая работа.

Объявление на балконе квартиры или на окне. Всё чаще объявление о продаже квартиры можно встретить в виде огромных баннеров на балконе или окне квартиры. По мнению специалистов, этот метод работает довольно неплохо, особенно если балкон или окна выходят на оживленную улицу.

Сразу продумайте, как и кто будет оформлять продажу квартиры, а также будет происходить расчет

При самостоятельной продаже жилья кто-то должен будет оформить Вам задаток (при наличии такового), договор о сделке, провести регистрацию квартиры в ФРС и так далее.

Если Вы в этом разбираетесь, то сделать это можно и самостоятельно. Ничего особенно сложного в этом нет. Однако большинству людей требуется консультация и лицо, которое бы всё оформило.

Найдите такого человека и заранее осведомитесь о стоимости и подробной процедуре сделки.

Что же касается порядка передачи денег, то если это делать в ФРС, то никто пересчитывать там деньги Вам не даст, притом, что документы о получении денег в полном объеме подписать будет необходимо. Расчет после выхода из ФРС – дело опасное, ведь покупатель может просто не отдать деньги и привлечь его за это будет нельзя. Документ ведь вами о получении средств будет уже подписан.

Хорошо, если деньги покупатель согласиться отдать до Юстиции. Можно также использовать Банковскую ячейку, если речь идет о дорогой квартире. В остальных же случаях мы бы рекомендовали воспользоваться услугами риэлтора.