Обратная ипотека: кредит в обмен на недвижимость

Кредитный продукт для особой категории заемщиков

Программа обратной ипотеки в нашей стране была запущена несколько лет назад. Однако с тех пор основные условия таких жилищных кредитов не изменились – заемные средства банк предоставляет лицам пожилого возраста в обмен на их недвижимость. Данный продукт кредитного рынка был разработан специально для указанной категории заемщиков – граждан, получающих пенсионное пособие. Суть обратной ипотеки заключается в том, что банк выдает заемщику денежные средства в кредит, за которые он рассчитывается своей квартирой или домом. Объект недвижимости, находящийся в собственности пенсионера, оформляется в качестве главного обеспечения и, при этом идет на погашение основного долга вместе с процентами. Такой жилищный кредит часто называют пожизненным, поскольку заемщик пожилого возраста может получать денежные средства на протяжении всей оставшейся жизни. То есть банк не имеет права реализовать предмет закладной до смерти пенсионера.

Сроки погашения и порядок получения заемных средств

Оформить ипотеку в обмен на объект недвижимости можно не на всю жизнь, а на какой-то определенный срок – это зависит от желания самого заемщика. В таком случае условия договора позволяют выплатить кредит в досрочном порядке, и таким образом снять обременение с предмета ипотеки. Недвижимость, предоставленная в качестве залога, остается за пенсионером. Если получатель заемных средств хочет вернуть долг раньше завершения срока действия займа, но не имеет для этого достаточной суммы, то банк обычно предлагает продать заложенное имущество и приобрети более дешевое жилье. Кроме конкретного периода, на который заключается соответствующее соглашение, пенсионер также имеет возможность выбрать определенный порядок получения денежных средств. В частности, это может быть единовременная выплата сразу после подписания договора обратной ипотеки, или периодическое перечисление средств на счет заемщика. В последнем случае точная сумма и схема устанавливается в зависимости от желания пенсионера. Лимит заемных средств, предоставляемых в обмен на недвижимость, зависит только от ее оценочной стоимости. Именно на основе данной информации банк определяет максимально возможную сумму кредита.

Особенности выплаты жилищного займа

Порядок погашения жилищного займа зависит от того, на какой срок оформляется кредит. Когда заемщик пожилого возраста заключает договор с банком на период до дня своей смерти, то выплата всего долга производится после этой даты. Кредитная организация получает право собственности на заложенное пенсионером недвижимое имущество, а затем продает его. Если сумма, полученная от реализации недвижимости, оказывается крупнее, чем размер невыплаченного займа, то остаток банк обязан вернуть законным наследникам бывшего клиента. При этом нередки случаи, когда родственники заемщика хотят оставить жилье за собой. В такой ситуации закон разрешает им оформить ипотеку, заключив с финансовой организацией новый договор. Таким образом наследники пенсионера берут на себя обязательства по погашению оставшегося кредитного долга и получают недвижимость. Когда у заемщика нет родственников, которым банк мог бы отдать лишнюю часть, то собственником жилья становится государство. В этом случае недвижимость реализуется, а средства от продажи делятся на две суммы, одна их которых отдается кредитору.

Преимущества и недостатки кредита в обмен на жилье

К главным положительным сторонам программы обратной ипотеки относится:

1. Возможность увеличить свой ежемесячный доход за счет заемных средств. Размер пособия, которое получают лица пенсионного возраста в нашей стране, часто не позволяет им жить в достатке. Программа обратной ипотеки, прежде всего, запущена для оказания финансовой поддержки пожилым гражданам РФ.

2. Заложенная недвижимость остается законной собственностью заемщика до дня его смерти или до даты завершения срока действия кредита. Банк не имеет права продавать предмет обеспечения до наступления одного из указанных случаев.

3. Пенсионер может получить не пожизненный кредит, а оформить ипотеку на конкретный срок. Кроме этого, он самостоятельно определяет порядок получения заемных средств.

4. Наличие возможности выплатить кредитный долг досрочно и, при этом сохранить недвижимость.

Данный вид кредитования имеет, разумеется, и свои достаточно значительные недостатки. В этот перечень, в первую очередь, входит:

1. Низкий уровень финансовой грамотности людей пенсионного возраста. Обратный жилищный кредит предназначен для целевой категории, которая, как правило, слабо разбирается в деталях получения и выплаты заемных средств. Отсюда многочисленные проблемы, связанные с нарушениями кредитного соглашения.

2. Отсутствие четких законов, регулирующих процесс погашения ипотеки, предоставляемой в обмен на жилье. В течение действия жилищного кредита нередко возникают сложные ситуации юридического характера, разрешение которых очень затруднительно, поскольку соответствующая законодательная база несовершенна.

3. Необходимость наличия значительной суммы собственных средств для оплаты различных сопутствующих расходов. Оформить ипотеку, не потратив своих сбережений, невозможно. Пенсионеру приходится оплачивать услуги оценщика и компании, которая занимается страхованием.