Стоит ли покупать недвижимость на фоне дорожающего доллара?

На протяжении многих лет россияне уверены в том, что лучший способ вкладывать деньги – это покупка недвижимости. Этот вариант сохранения денег от инфляции уступает по популярности даже скупке долларов. Как же обстоит дело на рынке недвижимости сегодня, в преддверии нового кризиса? Стоит ли покупать недвижимость, когда доллар дорожает?

Большинство россиян покупают однокомнатные и двухкомнатные квартиры, которые на протяжении ряда лет считаются лучшим способом инвестирования в недвижимость. Особенно активно идет скупка не готового уже построенного жилья, а строящегося. Оно, во-первых, дешевле, а, во-вторых, при перепродаже можно существенно увеличить прибыль.

Россияне, поступая таким образом, ориентируются на опыт прошлых лет, когда недвижимость дорожала в среднем на 30 % ежегодно. Так, по статистике, только за девять месяцев 2014 года сделок покупки строящегося жилья на 45 % выше, чем в 2013 году. Между тем, 40 % россиян вообще не знают, что с 2015 года будет введен новый налог на недвижимость, который заменит налог на имущество. Этот налог будет выше раза в два на ту недвижимость, стоимость которой превышает 300 млн. рублей. Так государство хочет пополнить бюджет за счет граждан, которых оно считает зажиточными. Причем налог будет взиматься не с инвентаризированной, а с кадастровой стоимости.

Устанавливать конечный размер налога должны будут местные органы власти. При этом формула расчёта налога на практике будет разной. Многие эксперты считают, что формула расчёта должна быть одинаковой. Но проблема в том, что стоимость жилья, например, в столице и в провинции может разниться в разы. Специалисты из Государственной Думы уверены, например, что налоговая ставка должна варьироваться в зависимости от социального слоя, который облагается налогом.

Однако максимально возможная ставка по новому закону должна быть не выше 0,1 % от кадастровой стоимости объектов для любого жилья, даже для недостроенного. А для остального – 0,5 %, кроме гаражей и иных подобных строений.

Однако многие квартиры скупаются россиянами, не осознающими эти грядущие изменения в налоговой сфере. Порой недвижимость покупается на последние сбережения и даже в кредит.

По сути, покупка недвижимости в этих условиях равносильна взваливанию на свои плечи актива, стоимость которого плохо прогнозируемая в новых условиях, но содержать его всё равно надо. При ответе на вопрос “Стоить ли покупать недвижимость?”, надо задать себе встречный вопрос. Почему оживленный спрос на эконом-недвижимость со стороны россиян не провоцирует рост цен на него? А цены на действительно дорогое жилье просто стоят на месте? Иными словами, почему застройщики не повышают цен на жилье при оживленном спросе?

Ответ на этот вопрос дает недавняя экономическая история Китая. Несколько лет назад в Китае тоже начался бум строительства жилья эконом-класса. Инвесторы массово вкладывались в этот рынок, желая извлечь больше прибыли на фоне оживленного спроса. Закончилось всё тем, что в этой стране образовались города-призраки, состоящие из дорого жилья (по сегодняшним ценам), которое инвесторы не смогли реализовать на рынке.

Поэтому современные российские застройщики стремятся продать жилье, которое они уже построили по старым ценам, чтобы в будущем году не потерять большего. Именно поэтому они не поднимают цен на недвижимость.

Следует также сказать, что покупка жилья многими гражданами осуществлялась в долларах, да ещё в кредит. В результате, когда доллар стал дорожать, получилось, что данные граждане фактически никакой суммы из кредита не погасили! Повезло тем, кто смог вовремя сориентироваться и продать такое жильё. В результате они остались ни с чем: без квартиры и без кредита. Это тоже радует!

Именно поэтому люди с деньгами не покупают сейчас дорогое жилье. Они вкладывают деньги в доллары или евро и переезжают в съемные квартиры. Это экономически безопаснее и целесообразнее. А остальные россияне просто скупают не дорожающее жилье. Особенно столичных регионах. Следует также помнить при ответе себе на вопрос “Стоит ли покупать жилье?”, что в прошлые кризисы цены на недвижимость в рублях падали на 10 %, а в долларах – на 30 – 40 %. Так что сможете ли Вы что-то выиграть в краткосрочной перспективе? Эксперты говорят, что нет. Но пока все рады: застройщики рады высокому спросу, а россияне – что цены не повышаются.

Именно поэтому многие риэлторы не покупают сейчас жилье: надеются на скидки и распродажи в ближайшее время.